1. El primer error y más común consiste en rechazar los servicios de una inmobiliaria. Solicite la ayuda de expertos, recuerde que se trata de un bien que le ha costado trabajo y esfuerzo obtenerlo, ¡No arriesgue su inversión!, trabaje con personas capacitadas que le garanticen una venta satisfactoria.
2. Otro error es NO contratar la inmobiliaria adecuada. Trabaje con gente que le garantice atención personalizada, que su inmueble sea tratado como un bien importantísimo, donde le ofrezcan respuesta a sus dudas, donde reciba ayuda para tramitar los documentos pertinentes. No se deje llevar por publicidades engañosas o grandes empresas donde su inmueble simplemente formará parte de una abultada cartera de inmuebles donde difícilmente recibirá atención personalizada. Fíese sólo de los resultados y no por lo reconocido que pueda ser una inmobiliaria. Al fin y al cabo lo que se quiere es una venta segura.
3. Establecer un precio demasiado alto a su vivienda. Si su intención real es vender debe realizar un avalúo de su propiedad y ajustarse a precios reales del mercado, todos valoramos nuestros inmuebles pero debemos estar conscientes que un precio por encima de los resultados de un avalúo frenará significativamente la venta. Recuerde que cuanto mayor sea el precio, más fuera de mercado estará y tendrá menos probabilidades de venta.
4. Rechazar una oferta que haga un comprador sin analizarla detenidamente. Métodos cómo esperar a que aparezca una oferta más elevada no funciona en el mercado inmobiliario, esperar y aguantar no es una buena estrategia y muchas veces desemboca en que la vivienda no se vende. Evalúe cada propuesta por separado, decida si es conveniente realmente para usted, consulte con su asesor inmobiliario. Recuerde que mientras más tiempo pase su vivienda publicada menos ofertas irá recibiendo. ¡No permita que su inmueble se congele! ¡Sea competitivo!
5. No preparar convenientemente la vivienda al momento de presentársela a un posible comprador. Para ello, es fundamental que su casa tenga un aspecto muy atractivo, por ejemplo pintando las paredes, eliminar de la vista todo objeto desordenado, sin utilidad aparente o que recargue la decoración. La casa en el momento de la visita debe estar perfectamente ordenada, limpia, iluminada y con agradable aroma.
6. Escoger al comprador incorrecto. En la actualidad, es extremadamente importante seleccionar con mucho cuidado al posible comprador, ya que la gran mayoría requieren financiamiento de un banco y no todos cumplen con el perfil para acceder a un crédito. Si el vendedor no tiene los conocimientos suficientes para esta selección, tal vez elija una opción de venta cuya inicial es más elevada pero que posteriormente será rechazada por el banco, porque no tiene el perfil laboral, económico o personal adecuado. Nuevamente le sugerimos que deje esto en manos de expertos, su asesor inmobiliario con la experiencia que tiene evaluará a sus posibles compradores y lo ayudará a tomar la decisión más adecuada que lo lleve a finalización de una venta exitosa.
7. Publicarlo en los medios de comunicación inadecuados y realizar anuncios poco atractivos de su inmueble.
8. La impaciencia. Vender un inmueble no es tarea fácil pero tampoco es imposible si se cumplen con las recomendaciones de la inmobiliaria.

Si usted es propietario de una vivienda y la quiere vender, le recomendamos que deje la gestión de la venta en manos de una “Inmobiliaria profesional”.

En INVICA somos expertos en el asesoraría inmobiliaria y crediticia.

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Cuando los clientes llegan a nuestra oficina,  lo hacen con mucha incertidumbre y se sienten perdidos en un túnel sin salida, es desconcertante ver la desinformación que existen en el mundo inmobiliario y bancario a la hora en que, por ejemplo, un cliente desea solicitar un préstamo para la adquisición de vivienda principal.  El trabajo de un asesor inmobiliario no es solo captar un inmueble, colocar un aviso, publicarlo en medios impresos y digitales, este debe de ir más allá de vender y cobrar una comisión.  Un asesor inmobiliario integral debe de sentirse muy comprometido con el futuro de su cliente, su trabajo no debe de quedar en la notaria al momento de la firma del documento preparatorio de la venta, este inicia desde esa simple visita que se le realizo llena de incertidumbre, hasta mostrarle la salida perfecta de ese túnel.

Es importante señalar algunas de las funciones que debe desempeñar un buen profesional inmobiliario:

• Ganarse la confianza de su cliente.
• Conocer sus necesidades.
• Orientarlo según su capacidad económica.
• Presentarle propuestas de inmuebles tomando en cuenta la información que ya tengamos del mismo.
• Acompañarlo y asesorarlo en todos y cada uno de los procesos que corresponden a la negociación.
• Vigilar y resguardar los intereses de nuestro cliente.

Así que amigos, en INVICA nuestro objetivo es  “no tratar a nuestros clientes como nos gustaría que nos trataran, sino como ellos realmente se merecen”.

Vender o no vender?  Comprar o no comprar?  Sera bueno esperarme un tiempo para  comprar? Son las preguntas que se hacen a diario las personas que están a la espera de realizar una transacción inmobiliaria.

Con una económica inestable, con un país golpeado por las recientes lluvias, y un mercado inmobiliario que mantiene una nube de incertidumbre que nos desconcierta a todos. Sera este el mejor momento para invertir…,  estos son algunos de los motivos principales que frenan la toma de una decisión final sobre la compra o no de una vivienda. Pero también existe el otro lado de la moneda, la necesidad de vender, la necesidad de comprar y la necesidad que tiene el país que se realice esta compra – venta, ya que esta estimula a otros mercados  e influye en la dinamización de la economía domestica, creando así otras oportunidades de negocio.

Será que existirá una salida a esta realidad? Sencillamente la mejor decisión es tener a su lado una mano amiga, una persona que conozca el mercado, que nos presente la mejor opción para invertir, que cubra nuestras necesidades con el poder de adquisición que tenemos en el momento. Esté no es más que un asesor inmobiliario, ese que quiere formar una cartera de clientes para toda la vida, es el mismo que te mantiene informado sobre el status de tu transacción, es aquel que en vez de venderte una apartamento te vende un hogar. Estas son solo algunas de las cualidades que debe de tener esa persona que te asesora actualmente, si has leído este pequeño articulo es porque te interesa un bien inmueble o el servicio prestado.

Solo te invito a recordar que de una buena asesoría, dependerá el éxito de la transacción y la felicidad de la cual gozaras en tu nuevo hogar, asegúrese que sea un asesor no un vendedor y mucho menos un vendedor de mostrador, que solo está allí para dar lo que le piden y ganar su comisión. Contrate expertos y organizaciones que estén inscritas en la cámara inmobiliaria del estado donde se encuentre.

Luis Vílchez

Asesor Inmobiliario.

Con base en cifras oficiales y otras fuentes complementarias, el informe señala que en los 11 años transcurridos de la administración del presidente Hugo Chávez se han concluido, efectivamente, 296.047 unidades habitacionales, un número que es 61,02% inferior a las viviendas construidas entre 1979 y 1988, período que corresponde a los gobiernos de los ex mandatarios Luis Herrera Campíns y Jaime Lusinchi.

Hay que señalar que en las gestiones de Herrera y Lusinchi se edificaron 759.632 unidades, el número más elevado de viviendas entregadas desde 1960 hasta la actualidad.

En el mismo sentido, la producción de viviendas en los últimos 11 años ha sido inferior en 52,10% a la registrada en el período 1989-1998, correspondiente a las segundas administraciones de Carlos Andrés Pérez, recién fallecido, y Rafael Caldera, desaparecido en 2009, contando los siete meses de transición que duró la presidencia de Ramón J. Velásquez en 1993.

En estos tumultuosos 10 años, se construyeron 618.150 viviendas, a pesar de que esta década fue una de las más difíciles, tanto política como económicamente, en la historia contemporánea del país, al extremo de que se registró una crisis bancaria que arrasó con más de 45% del sistema financiero, lo que afectó dramáticamente el financiamiento de proyectos inmobiliarios.

¿Y esto por qué?

La dramática caída de la producción de viviendas en este período, según se desprende del reporte del Cieca, obedece a múltiples factores, comenzando por la ineficiencia operativa del sector público y la reducción muy fuerte de la inversión privada, como resultado de políticas que conspiran contra la existencia de un mercado inmobiliario sostenible.

Un hecho curioso que anota el informe citado es que el gasto público dirigido a viviendas ha venido cayendo como porcentaje del presupuesto total, hecho que se acentuó de manera particular en los ejercicios 2009 y 2010.

Este gasto, visto en perspectiva desde 2005, ha evolucionado de manera directamente proporcional con los ciclos expansivos y recesivos que la economía ha registrado; sin embargo, la inversión en viviendas pasó de representar 15,96% del presupuesto en 2008 a una cifra equivalente a sólo 5,10% del estimado de gastos en 2009.

En 2010, hubo una ligera recuperación, cuando el presupuesto asignado a la producción de unidades habitacionales pasó a ser 6,26% del gasto total.

Este hecho muestra las dificultades presupuestarias que la administración Chávez está padeciendo para enfrentar el déficit de 2.8 millones de viviendas que, se calcula, existe en el país, además de las necesidades de refacción y consolidación de unidades en los sectores populares, agravadas por las recientes lluvias que dejaron un saldo oficial de 130.000 personas damnificadas.

Para el ejercicio 2011, el Gobierno ha anunciado un esfuerzo para duplicar la producción de viviendas, básicamente apalancado en diferentes convenios internacionales y en la participación de empresas nacionales como contratistas estatales.

Sin embargo, el Ejecutivo no ha revelado cómo hará para incrementar la eficiencia, que parece ser su “talón de Aquiles” en esta materia, si se toma en cuenta que, de acuerdo con el Cieca, el número de viviendas construidas entre 1999 y noviembre de 2010 debió ser de 1.417.849 unidades, de acuerdo con los planes oficiales, y la realidad muestra una cifra inferior en 79%.

Es decir, el Gobierno, en estos 11 años, sólo ha construido 21% de las viviendas que ha planificado.

Fuente: El Mundo Economia & Negocios

La vivienda principal recibe unos beneficios que no rigen para otros inmuebles. El Código Civil, en su artículo 632, señala: “puede una persona constituir un hogar para sí y para su familia, excluido absolutamente de su patrimonio y de la prenda común de sus acreedores”. Algunas leyes que se han discutido y que incluso actualmente se analizan, como la reforma constitucional y varias normas sobre el tema habitacional, han querido darle un rango aun mayor al hecho de que es inembargable la vivienda principal.

Este punto es vital, pero no es el único. Hacer el registro implica otras ventajas que están contenidas, por ejemplo, en la Ley del Impuesto Sobre la Renta y la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario. Por ello vale destacar que debido al mandato constitucional de la vivienda como derecho social, la tasa fijada para créditos de vivienda principal corresponderá a una tasa de interés social. No hacer el registro puede implicar una alteración de la tasa que se paga por un crédito hipotecario.

En materia tributaria está previsto que al vender la vivienda principal no se tendrá que pagar el tributo correspondiente (un 0,5% del valor de la transacción). Además se plantea que si los recursos obtenidos por esta venta se canalizan, en máximo dos años, a la compra de otro inmueble que será vivienda principal, ese dinero no será considerado como un ingreso bruto, parámetro que se estipula para el cálculo de impuestos para las personas naturales. Quedan exentos de la obligación de adquirir nueva vivienda para gozar de este beneficio los contribuyentes mayores de sesenta años que enajenen la vivienda principal.

Asimismo la vivienda principal debidamente registrada está exenta del pago de los trámites de derechos de registro y otros aranceles.

También está prevista la exoneración del pago del derecho de frente por vivienda principal para los contribuyentes mayores de 65 años, al menos en algunas alcaldías.

Hay otro aspecto muy importante pero al que muy pocos prestan atención hasta que las circunstancias se lo exigen y es que al fallecer el propietario de la vivienda principal, y se vaya a transmitir el inmueble con estos mismos fines a sus herederos, no se tendrá que pagar el impuesto sucesoral.

Fuente: CARMEN ROSA GÓMEZ |  EL UNIVERSAL

Estuvieron representantes de la Asamblea Nacional, la Procuraduría General de la República, el Tribunal Supremo de Justicia, la Defensoría del Pueblo y miembros de cuatro organizaciones de arrendatarios: Frente Nacional de Inquilinos, Red Metropolitana de Inquilinos, Asociación para la Defensa de las Personas en el Acceso a Bienes y Servicios (Abienser) y Organización de Consumidores y Usuarios (OCU).

Servando Rodríguez, quien es abogado consultor del Frente Nacional de Inquilinos y de Abienser, aclaró que los participantes se comprometieron a no divulgar el contenido de la propuesta hasta que el Ministerio de la Vivienda dé a conocer la resolución.

Sin embargo, adelantó que se busca otorgar máxima prioridad a un problema -el de los desalojos- que compromete el destino de al menos 500.000 familias que habitan en el área metropolitana de Caracas. De esa cantidad, la mayoría tiene procesos en curso por parte de los arrendadores.

En el interior del país, según Rodríguez, las cifras de personas que están en similar situación son abultadas: cerca de 10 millones.

“Ello equivale a un tercio de la población del país”, calcula el vocero del Frente Nacional de Inquilinos,

Rodríguez destacó el caso de los arrendatarios que viven en los barrios, quienes deben pagar cuotas de alquiler por ranchos que no tienen siquiera las más elementales condiciones de habitabilidad.

Más edificios que dueños

El consultor jurídico destacó que los inmuebles objeto de litigio presentan un común denominador: se trata de edificios de vieja data, muchos de ellos con más de 40 años de construcción.

“El mayor problema lo presentan los inquilinos de edificios que pertenecen a un solo propietario. Hay incluso grupos oligopólicos que son dueños de muchos edificios”, comentó.

Agregó que muchas veces los desalojos son ejecutados a través del secuestro del inmueble, como medida cautelar que permite al tribunal la expulsión del arrendatario junto a sus enseres. En estos casos – dijo Rodríguez- 90% de los inquilinos desiste de regresar a la vivienda.

Indicó que el drama se puede constatar al observar las colas de personas a las puertas de los tribunales de consignación, donde son depositados los pagos de alquiler cuando los arrendadores se niegan a recibirlos.

Fuente: El Mundo Economia & Negocios

El instructivo refiere que el financiamiento para remodelación, ampliación o autoconstrucción de vivienda principal con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), Fondo de Aportes del Sector Público (FASP) y propios de la Banca, tiene como objetivo fundamental “facilitar a las familias el derecho a una vivienda y habitat dignos, utilizando los mecanismos previstos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y demás Leyes, Decretos y Resoluciones que norman el Régimen Prestacional de Vivienda de Hábitat”.

Asimismo, indica que los operadores financieros deberán regirse por dicho instructivo, a los efectos de cumplir con el financiamiento para la remodelación, ampliación y autoconstrucción de vivienda, en los términos establecidos en la Ley del Régimen de Prestación de Vivienda y Habitat.

Los créditos correspondientes para los conceptos señalados en el instructivo contarán con una tasa de interés social mínima variable, cuota financiera y plazos ajustados de acuerdo a cada modalidad.

El financiamiento estará dirigido a solicitantes o cosolicitantes solventes en el FAOV, con ingresos mensuales de hasta cinco salarios mínimos; sólo al fiananciamiento de viviendas que se encuentren en terreno propio o, en su defecto, en los casos en los que el propietario autorice la constitución de hipoteca en primer grado.

Otra de las condiciones para aplicar a los créditos es que el inmueble debe estar ubicado en zonas urbanas o rurales que cumplan con la respectiva permisología.

De igual manera, el instructivo establece que no podrán optar para financiamiento destinado a remodelar y construir viviendas quienes en los últimos cinco años hayan sido beneficiados por un crédito hipotecario para la adquisición de vivienda, financiado con recursos regulados por las leyes en esta materia.

El beneficiario deberá cancelar, en caso de mora, el 2,44% anual sobre la porción de capital de la cuota mensual vencida no cancelada.

Todo lo no previsto en este instructivo será resuelto por Banavih conforme a las leyes aplicables.

Fuente: Noticias24.com

En 2009 se terminaron 100.000 viviendas, y de ese monto, 70% realizó el sector privado y 30% el sector público. Para este 2010 la fabricación de casas se aleja del comportamiento registrado el pasado año.

Según las estimaciones del sector inmobiliario, en este ejercicio de 2010 se terminarían cerca de 20.000 viviendas, lo que representa una caída de 70%, respecto a lo realizado en 2009, que fueron 70.000 soluciones.

Entre las razones de ese descenso se encuentran las regulaciones que se le han impuesto al mercado.

El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, Francisco Neri, señala que las leyes y decretos del Gobierno han obligado a los promotores a limitar el arranque de proyectos y culminar aquellas viviendas iniciadas en períodos pasados, aunque a un menor ritmo.

Uno de los textos que ha tenido impacto en el sector es el decreto que prohíbe el cobro del índice de precios al consumidor en los contratos de preventa de inmuebles. Ante esa restricción, la preventa disminuyó 30% en los tres primeros meses de 2010, de acuerdo a cálculos del sector construcción.

En la información que se maneja en el sector privado y el sector público, al cierre de 2009 se tenían permisadas 106.000 viviendas y en el primer trimestre se comenzó a construir solo 10% de ese monto.

Aunado al decreto están los cambios en la Ley de Acceso a los Bienes y Servicios, que incrementa las fiscalizaciones en los desarrollos habitacionales y la Ley de Tierras Urbanas.

Para los voceros del sector las restricciones aumentan con el proyecto de Ley de Contrato de Preventa de Viviendas y la Ley de Propiedad Social.

Fallas de suministro

Al cerco generado con las regulaciones se suman las fallas con el suministro de insumos esenciales como acero, cemento y agregados, cuya producción en gran medida está en manos de empresas estatales.

Representantes del sector construcción, indican que los problemas con el abastecimiento de materiales se han agudizado, lo que ha imposibilitado terminar los desarrollos.

Con la paralización de tres hornos de Sidor por la crisis eléctrica, la producción de cabillas y productos planos de acero mermó, y la generación de insumos por parte de las siderúrgicas privadas no cubre la totalidad de la demanda.

Aunque los voceros gubernamentales anunciaron la importación de cabillas, la misma no se ha materializado. Adicionalmente, el Gobierno tampoco ha aprobado las solicitudes de compra externas de insumos por parte de los privados.

A las fallas con acero se añade el cemento. La producción ha estado disminuyendo y existen dificultades con la distribución del producto.

Las unidades de transporte y los barcos para trasladar el material son insuficientes, con lo cual existen semanas en las que se dificulta la adquisición de cemento en sacos.

Neri agrega que en los últimos días se han acentuado las dificultades para conseguir agregados (piedra y arena).

Esos problemas se deben a que varias gobernaciones han decidido tener el control en la explotación de piedra y arena y para ello están conformando empresas mixtas, en las cuales las entidades regionales pasan a tener una participación superior a 60%.

Fuente: El Universal

Los bancos reciben cuotas del Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda (mecanismo de Ley de Vivienda para otorgar los créditos), pero los montos que se entregan semanalmente no cubren los requerimientos, lo que lleva a retrasar las aprobaciones de los financiamientos.

Aunque el Ministerio de Obras Públicas, en una resolución publicada a fines del pasado año ordenó que las opciones de compra venta de las viviendas se tienen que realizar por un plazo de 90 días con una prórroga de 30 días, fuentes financieras dicen que se requiere de más tiempo para aprobar los préstamos.

Las limitaciones que se presentan con los recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio en parte explican los cambios realizados al decreto de la gaveta hipotecaria, debido a que gran parte de los financiamientos que se otorgarán con la cartera obligatoria de la banca son para los grupos familiares que suelen atenderse con la Ley de Vivienda.

En la normativa se establece que del total de la cartera, 60% tienen que destinarse a préstamos a largo plazo (compra de vivienda) y 40% a créditos a corto plazo (proyectos de construcción de casas).

De la porción prevista para atender los financiamientos a largo plazo, 80% tienen que dirigirse a créditos para familias con ingresos hasta 3 salarios mínimos (3.672 bolívares). 20% restante de la gaveta de largo plazo estará dirigido a aquellos con ingresos superiores a 3.672 bolívares.

Los préstamos a través de la Ley de Vivienda son para aquellas familias cuyos ingresos llegan hasta 7.000 bolívares. Ante ese tope, aquellos que devengaban más de 7.000 bolívares tenían la opción de acudir a la gaveta hipotecaria. Pero ahora la cartera obligatoria atenderá a todos los niveles de ingresos.

Con la nueva distribución, los más afectados son aquellos que perciben más de 3.672 bolívares, debido a que la porción prevista para los financiamiento es baja, y la gaveta hipotecaria se agota rápido.

Otras limitaciones

Fuentes financieras apuntan que también están siendo insuficientes los recursos para el subsidio directo. Las cuotas que se les entrega a las entidades financieras tampoco cubren la demanda.

Los subsidios directos se otorgan para aquellas familias que ganan hasta 2.600 bolívares y se usan para completar la compra de soluciones habitacionales. El monto máximo es de 46.000 bolívares.

Fuente: El Universal

En la Gaceta Oficial No. 39.416 del 4 de mayo, el despacho publicó la normativa en la que se mantiene que la cartera hipotecaria obligatoria seguirá siendo 10% de la cartera total del sistema bancario, pero su distribución cambia.

En el decreto de 2009, 60% de los recursos tenían que destinarse a financiamientos de largo plazo (adquisición de viviendas) y 40% a créditos de corto plazo (programas de los constructores).

Con la nueva normativa, la gaveta se desagrega en: 58% préstamos a largo plazo, 32% créditos a corto plazo, 6% a remodelaciones y 4% a la autoconstrucción. Con ese ajuste se destinan menos recursos a los proyectos para favorecer otros programas.

En la resolución de 2009 se estableció que de la porción prevista para el largo plazo, 37% se tenía que destinar a créditos para familias con ingresos hasta 7.000 bolívares y 63% debía dirigirse para aquellos que percibieran más de 7.000 bolívares.

En el nuevo decreto esto cambia, 80% de la porción de largo plazo se destinará a créditos para familias con ingresos hasta 3 salarios mínimos (3.672 bolívares). De esos recursos, 60% será para préstamos de compra de viviendas en el mercado primario y 40% para adquisiciones de soluciones habitacionales en el mercado secundario.

El 20% restante de la gaveta de largo plazo estará dirigido a aquellos cuyos ingresos superen los 3.672 bolívares. De los montos previstos 50% será para viviendas del merado primario y 50% para viviendas del mercado secundario.

Con estos ajustes se limitan los financiamientos de aquellos con ingresos superiores a 3.672 bolívares. Esa limitación se genera porque la cartera obligatoria se agota rápido y al mes de marzo ya era poca la disponibilidad que tenían los bancos. Las instituciones han estado atendiendo a aquellos grupos que compraron entre 2007 y 2008 casas en preventa y que recibieron los permisos de habitabilidad en el primer trimestre.

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